« Malgré son attractivité démographique et sa croissance économique toujours forte, le territoire toulousain connaît aussi les premiers symptômes de l’essoufflement du modèle de développement extensif de ces grandes surfaces qui se concrétisent par du turn-over d’enseignes, de la vacance, des fermetures d’établissements et l’obsolescence d’une partie du bâti ancien ».
Ce constat, dressé fin 2018 par l’Agence d’urbanisme et d’aménagement Toulouse aire urbaine (AUAT), laissait présager une érosion de la croissance des grandes surfaces dans l’agglomération toulousaine, l’un des territoires les plus dynamiques de France en terme de création de surface commerciale.
Deux ans plus tard, il n’en est rien. Malgré une densité commerciale déjà très importante et plusieurs pôles commerciaux en déshérence, les projets de nouvelles surfaces commerciales ont continué à se multiplier dans l’aire urbaine toulousaine. Certains vont voir le jour dans les prochains mois à Toulouse.
Trois projets en cours à Toulouse
Une étude de l’AUAT parue en janvier 2020 rappelle l’un des trois projets en cours sur la commune de Toulouse :
Sur la Cartoucherie, pour renforcer l’offre commerciale existante sur cet éco-quartier, 3 185 m² ont été autorisés avec un supermarché, une moyenne surface alimentaire et deux galeries marchandes, l’une de 800 m² et l’autre de 1 100 m².
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Le deuxième projet important se trouve du côté du nouveau quartier Toulouse Aerospace, au sud-est de la Ville rose. Dans l’un des plus gros quartiers en devenir de la Ville rose, des surfaces commerciales vont être proposées sur la Place Centrale dont on peut voir la construction actuellement, en bord de périphérique.
Ce projet propose 1 440 m² avec une grande surface alimentaire de 120 m² et deux galeries marchandes composées respectivement de 4 et 5 points de vente. Un cinéma UGC de sept salles et 1383 places doit également voir le jour sur ce site, dans un mastodonte de béton qui émerge actuellement.
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Toujours à Toulouse, la rénovation de l’espace Saint-Georges se poursuit. La réorganisation des flux de circulation et des cellules commerciales a permis de gagner 1 168 m2 de surface de vente pour aménager des cellules commerciales moyennes et grandes.
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Sans le coronavirus, la nouvelle galerie aurait dû être terminée fin 2020. Le chantier s’achèvera avec quelques mois de retard compte-tenu de la crise sanitaire.
Toujours des projets malgré de gros ratés
Toulouse, continue donc de croître sur le plan des surfaces commerciales, et cela même si la densité des centres commerciaux est importante, si le gâteau de la consommation de masse ne grossit plus et si de nombreuses parts de marché sont désormais partagées avec le commerce en ligne.
Après les gros ratés des galeries de Compans-Caffarelli dans les années 90-2000 (totalement remaniée ces dernières années), et de Saint-Georges (en cours de réhabilitation donc), cette course en avant a parfois conduit au pire comme très récemment avec le centre commercial de l’Hippodromme La Cépière qui ne décolle pas, ou encore les centre commerciaux de La Maourine à Borderouge et de Tibaous au sud-ouest de Toulouse. Autant de pôles commerciaux en grande difficulté.
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Dans plusieurs communes en périphérie
Comme à Toulouse, les enseignes commerciales ont vu grand partout en Haute-Garonne. Et la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC), composée d’élus et de « personnalités qualifiées » (représentant notamment les associations de consommateurs), les y a bien accompagné, en acceptant la plupart des projets.
Sur les 47 projets présentés de créations ou d’extensions présentées devant la commission, seuls trois ont, en effet, été refusés entre 2017 et 2020.
S’ils ne se concrétisent pas tous au final, les projets dans les cartons sont légion : extension de plusieurs Super U à Bessières et Montrabé, extension de plusieurs Carrefour Market à Cazères, Frouzins et Fonsorbes, extension de plusieurs Intermarché à Merville, Labarthe-sur-Lèze et Fronton, création de magasin à Villefranche-de-Lauragais.
Une forte croissance en première couronne
Le développement des pôles commerciaux s’est surtout effectué sur la première et deuxième couronne de l’agglomération, observe l’AUAT dans un contexte de ralentissement de la croissance de l’offre commerciale comparé au début des années 2010. Elle explique dans une étude publiée en janvier 2020 :
Le parc représente 1 438 000 m² de surfaces construites et ouvertes dans l’aire urbaine de Toulouse. Cette offre a progressé de 115 000 m² sur les cinq dernières années. Cette croissance est cependant moins forte que sur la période précédente qui avait vu l’offre de grandes surfaces augmenter de 265 400 m² entre 2010 et 2014. Sur cette période, le développement du parc des surfaces supérieures à 300 m² s’est surtout renforcé sur les communes de la première couronne, notamment à Fenouillet avec la rénovation et l’extension du centre commercial et à Fonsorbes, en entrée de ville, avec la création d’un nouveau retail park.
La densité commerciale actuelle très haute et l’évolution des pratiques de consommation reposent aujourd’hui la question de la pertinence de réaliser les deux derniers projets de centres commerciaux XXL encore dans les cartons sur notre territoire. Deux projets qui sont en discussion depuis plus de deux décennies dans l’agglomération.
Portes des Pyrénées à Muret, toujours en salle d’attente
Il y a d’abord le projet des Portes des Pyrénées à Muret, qui se trouve en salle d’attente depuis plusieurs mois.
Retoqué par la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) au printemps 2018 après avoir obtenu un feu vert de la CDAC en décembre 2017, ce projet vieux de presque 20 ans tente de se réinventer pour pouvoir enfin émerger.
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Bien qu’en concurrence presque frontale avec le pôle commercial de Leclerc Roques, bien que soumis aux tirs nourris des commerçants du centre-ville de Muret, il figure toujours sur la ligne départ, mais avec une économie générale qui a été revue, notamment via « la suppression de toute la galerie marchande, pour ne pas faire concurrence aux commerces de centre-ville », indiquait Le Muretain Agglo le 27 février 2020, dans une délibération votée en conseil communautaire.
Un schéma directeur qui rebat les cartes
Pour relancer son « seul projet commercial majeur » et mieux structurer son offre commerciale sur son territoire, Le Muretain Agglomération s’est aussi engagé dans « l’élaboration d’une stratégie de développement économique » devant aboutir à la mise en place d’un schéma de développement commercial « dans le but de réguler, de coordonner et d’organiser les projets d’extensions ou d’implantations commerciales ».
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Un projet de Grand Frais retoqué à Roques
Conséquence directe de ce nouveau schéma, la CDAC a retoqué, le 8 juillet dernier, un projet de création d’une moyenne surface Grand Frais, sur la commune de Roques-sur-Garonne. C’est le seul avis défavorable de la CDAC en 2020.
La CDAC a estimé que le projet était « enclavé, dans une zone difficile d’accès, ne comportait pas suffisamment d’actions en faveur du développement durable », mais surtout « qu’il n’est pas en adéquation avec le Schéma de Cohérence Territoriale ni avec le schéma commercial du Muretain Agglo ».
Un schéma de développement qui met donc le « nouveau » centre commercial des Portes des Pyrénées au centre de son architecture commerciale et rebat donc quelques cartes du développement commercial de ce territoire.
Val Tolosa toujours embourbé
Reste enfin le cas Val Tolosa à Plaisance-du-Touch, à l’Ouest de Toulouse.
Évoqué depuis plus de 20 ans, ce méga pôle commercial est enlisé dans un bourbier inextricable. Combattu par certains habitants de Plaisance, maintes fois passé entre les mains de la justice, Val Tolosa a fait l’objet d’une décision du Conseil d’État en juillet 2019, décision qui semble enterrer le projet tel qu’il a avait été remanié par Unibail-Rodamco, son ultime promoteur (en 20 ans, le projet a changé de nom et a changé de promoteur, NDLR).
La plus haute juridiction française avait, en effet, estimé que le projet qui proposait sur 63 251 m2 un hypermarché, un grand magasin, des moyennes unités, des boutiques, des restaurants ainsi que des locaux associatifs et des bureaux, ne présentait pas « une raison impérative d’intérêt majeur suffisante pour justifier les atteintes à la protection des espèces (protégées) du plateau de la Ménude (le site où il doit prendre place, NDLR) ».
Une décision de justice décisive
Une décision du Conseil d’État qui a donc, vraisemblablement, acté la fin du projet, tel qu’il avait été imaginé et présenté ces dernières années. D’autant plus qu’au fil des années, les autres centres commerciaux alentours de Portet-sur-Garonne, Roques-sur-Garonne, ou encore Blagnac, ont grossi.
Un an plus tard, en juillet 2020, rien n’a véritablement bougé sur le front de ce dossier. Unibail-Rodamco se borne à répéter qu’il « étudie les différentes options envisageables pour l’avenir du site » et que « d’autres procédures sont par ailleurs toujours en cours ».
Un maire « prêt à discuter »
Quant à Philippe Guyot, maire de Plaisance-du-Touch réélu aux Municipales de 2020, et ardent défenseur du projet, il n’a pas répondu aux sollicitations d’Actu Toulouse sur le sujet.
En septembre 2019, suite à la décision du Conseil d’État, il estimait lui-même que « le projet tel qu’il a été prévu n’a pas d’avenir. Il faut donc penser à ce que l’on va y faire à l’avenir ». Il ajoutait :
Ce que je peux dire, c’est que nous sommes prêts à discuter avec eux (Unibail-Rodamco, NDLR) et voir comment on peut rebondir après les élections. Pour l’heure, je ne crois en aucune option en particulier et je n’ai vu jusqu’ici aucun signe avant-coureur de la volonté d’Unibail-Rodamco de revendre son foncier. Ce que je dis, c’est que nous entrons dans une phase de construction qui débouchera sur des discussions, voire des négociations.
Pour l’heure, il n’y a point de rebond et l’idée que ce dossier pourrait, dans le futur, mettre aux prises, sur le plan juridique, Unibail-Rodamco à la commune de Plaisance-du-Touch, n’est pas à écarter.
Un moratoire national annoncé par le gouvernement
Les deux parties ont, dans tous les cas, forcément entendu le premier ministre, Jean Castex, annoncer, le 15 juillet 2020, « un moratoire contre l’installation des centres commerciaux en périphéries ».
Idée reprise dans le catalogue de 146 propositions produit par la Convention citoyenne pour le Climat, où une mesure vise à interdire la construction de toute nouvelle zone commerciale, sauf dans les territoires où leur densité par habitant est très inférieure à la moyenne nationale.
Toulouse faisant partie des territoires les plus dynamiques en la matière, autant dire que le moratoire, selon les conditions dans lesquelles il sera appliqué, pourrait avoir des conséquences directes pour les deux derniers gros projets XXL de l’agglomération. Et pour de futurs projets…
July 30, 2020 at 12:04PM
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